La protection des personnes

La résiliation du bail

Je désire mettre un terme à ma location, et m’interroge sur mes droits et obligations. Que dois-je savoir ?

La résiliation d’un bail doit respecter certaines règles. Alors que le propriétaire ne peut donner congé que dans certains cas précis, le locataire peut résilier son bail à tout moment sans avoir à motiver sa décision.. Il faut être attentif aux délais légaux.

Le locataire peut notifier son congé à tout moment pendant le bail locatif avec un préavis de 3 mois maximum (cf. le bail).

Le préavis est réduit à 1 mois dans certains cas :

mutation
perte d’emploi
locataire titulaire du RMI
logement meublé

Si le locataire reste dans les lieux après l’expiration du préavis il peut faire l’objet d’une expulsion décidée par le juge.

Le bailleur ne peut donner congé qu’à l’échéance du bail, avec un préavis de 6 mois, que pour des motifs limités dont le locataire doit être informé :
mise en vente du logement,
intention de l’occuper ou de le faire occuper par un parent proche,
motif légitime et sérieux, ce que le juge vérifiera en cas de contestation. Ainsi, la résiliation du contrat de location pour non-paiement des charges dues peut être prévue par une clause du contrat. La procédure est dans ce cas la même qu’en cas de non-paiement du loyer.

Ce délai est réduit à 3 mois si le logement est meublé.

Si ce délai n’est pas respecté, le bail est reconduit automatiquement pour la durée initiale.

Lorsque le bail a plusieurs titulaires, le propriétaire doit donner congé à tous les cotitulaires du bail de location par lettre séparée. Faute de quoi le bail se poursuivra au profit de celui qui n’a pas été informé officiellement du congé.

A l’inverse tous les titulaires du bail locatif doivent donner congé au propriétaire, sinon le bail se poursuit au profit de celui qui n’a pas donné congé (qui se voit donc tenu au paiement des loyers).

La résiliation d’un bail se fait soit par LRAR, soit par acte d’huissier.

Le préavis débute à compter du jour où le destinataire a eu connaissance du congé.

Exemples de clauses abusives :

Le juge a déclaré abusives :

l’obligation au locataire de faire dresser à ses frais l’état des réparations locatives en fin de jouissance. Une telle clause est abusive car cet état des lieux peut être fait sans frais, contradictoirement entre les parties.
l’interdiction d'animaux familiers. Mais cette présence ne doit pas entraîner de troubles pour le voisinage (bruit, dégradations, mauvaises odeurs). Sinon, ces troubles pourront être un motif de résiliation du bail.

La restitution du dépôt de garantie

Quand à la signature du bail le locataire a versé un dépôt de garantie (un mois maximum de loyer hors charges depuis le 9 février 2008), le propriétaire le restitue dans un délai maximum de 2 mois après la remise définitive des clés.

Le dépôt de garantie est remboursé intégralement au locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes justifiées que doit le locataire au titre, notamment, des charges ou dégradations dues à un usage anormal du logement. La vétusté et l’usure normale ne sont pas imputables au locataire.

Attention, le dépôt de garantie ne produit pas d’intérêts au profit du locataire.

En cas de non restitution (ou de restitution partielle non justifiée) du dépôt de garantie, le locataire peut engager une démarche amiable (directement avec le propriétaire ou par l’entremise d’une association de consommateurs ou du conciliateur) suivie d’un recours selon la procédure simplifiée d’injonction de payer.