La protection des personnes
Les charges locatives
Je suis locataire. Comment savoir si je dois payer les charges locatives qui me sont demandées ?
Les règles applicables en matière de charges locatives sont prévues par la loi du 6 juillet 1989.
La liste limitative des charges récupérables est fixée par le décret du 26 août 1987.
Seules les charges qui y sont mentionnées peuvent être facturées au locataire.
Un accord collectif local peut toutefois prévoir que les dépenses portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable pourront s’ajouter à cette liste et être mises à la charge du locataire.
Le locataire doit payer des charges correspondant à trois grandes catégories de dépenses :
-les frais entrainés par les services liés au logement et à l’usage de l’immeuble lorsque ces services ont été rendus. Il s’agit par exemple des consommations d’eau ou d’énergie, des éléments d’équipement comme l’ascenseur ou un chauffage collectif ;
-les dépenses d’entretien et de petites réparations des parties communes de l’immeuble tels les salaires et cotisations du personnel, l’achat de produits d’entretien et de petites fournitures, contrats d’entretien… ;
-les taxes locatives, qui correspondent à des services dont le locataire bénéficie, tels l’enlèvement des ordures ménagères ou l’assainissement.
En aucun cas ne peuvent donc être récupérées les dépenses d'entretien lourd (ravalement, réfection de peintures ou revêtements, remplacement de matériels etc.), ni les réparations de dégâts accidentels ou de dégradations intentionnelles ou dues à une utilisation anormale, ces réparations devant être couvertes par des assurances ou pouvant donner lieu de la part du propriétaire à action ou recours à l'encontre des responsables.
Le propriétaire peut demander au locataire :
-soit le versement de provisions pour charges, par exemple tous les mois ou tous les trimestres.
-soit le paiement des charges sur justificatifs. Les pièces justificatives des charges sont les factures correspondant aux dépenses ou les contrats de fournitures pour l’immeuble.
Le décompte des charges doit être adressé au locataire un mois avant la régularisation annuelle et doit indiquer :
- les différentes catégories de dépenses auxquelles les charges correspondent ainsi que les quantités consommées, par exemple pour l’eau et l’énergie ;
- dans les immeubles collectifs, la manière dont sont réparties les charges entre locataires.
En tout état de cause, le locataire pourra toujours demander à consulter les justificatifs de charges qui sont tenus à sa disposition pendant un mois après l’envoi du décompte des charges. Le locataire peut ainsi consulter le détail des dépenses auprès du propriétaire ou, si l’immeuble est en copropriété, auprès du syndic.
La réclamation différée des charges : le propriétaire peut si la demande est justifiée, réclamer des charges impayées 5 ans maximum après leurs échéances. Le locataire dispose du même délai pour réclamer le remboursement des charges qu’il aurait payées en trop.
En cas de litiges sur les charges, les réparations locatives ou les normes de décence, il est possible de saisir la Commission départementale de conciliation.
-Quand un locataire a avec son propriétaire un litige locatif ou quand plusieurs locataires ont avec un même propriétaire un litige ayant une origine commune, ils peuvent mandater une association agréée pour agir en justice pour leur compte.
-Si le propriétaire ne respecte pas ses obligations, après avoir recherché une solution amiable, le locataire peut entamer une procédure simplifiée en s’adressant au greffe du tribunal d’instance.